Hypotheken-Erschwinglichkeitsrechner

Finanzierbarkeit nach Jahreseinkommen (28%-Regel, 3,8% Zins, 25 Jahre, 20% Eigenkapital, keine weiteren Schulden)

Schätzungen basieren auf 20% Eigenkapital, keinen bestehenden Schulden, 0,5% Grundsteuer, 400 €/Jahr Versicherung. Ihr tatsächliches Maximum hängt von Schufa-Score, Beleihungsauslauf und Bank ab.

Wie Kreditgeber die Finanzierbarkeit bestimmen

Wenn Sie eine Baufinanzierung beantragen, nutzen Banken zwei zentrale Kennzahlen, um Ihre maximale Kreditsumme zu ermitteln: die Wohnkostenquote (Front-End) und die Gesamtschuldenquote (Back-End). Beide stammen ursprünglich aus dem US-Hypothekenmarkt, dienen aber weltweit als praktischer Richtwert, um ein realistisches Budget zu setzen, bevor Sie mit der Immobiliensuche beginnen.

Die Wohnkostenquote (28%-Regel)

Die Wohnkostenquote misst Ihre gesamten monatlichen Wohnkosten im Verhältnis zum Bruttoeinkommen. Dazu zählen Tilgung, Zinsen, Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung und gegebenenfalls Restschuldversicherung. Die meisten Kreditgeber begrenzen diese Quote auf 28% des Bruttoeinkommens.

Die Gesamtschuldenquote (36%-Regel)

Die Gesamtschuldenquote addiert alle monatlichen Mindestzahlungen — Wohnkosten plus Autokredit, Konsumkredite und Mindestraten auf Kreditkarten — und teilt sie durch das Bruttoeinkommen. Die meisten Banken begrenzen diese Quote auf 36%, wobei einige bei sehr guter Bonität bis zu 40–43% akzeptieren.

Wie deutsche Banken die Finanzierbarkeit tatsächlich bewerten

Anders als im US-Markt kennt das deutsche Bankensystem keine feste 28/36-Regel, aber die zugrundeliegende Logik ist ähnlich. Deutsche Kreditinstitute prüfen vor allem drei Kennzahlen:

• Nettodarlehensquote: die monatliche Kreditrate sollte in der Regel 35–40% des Nettoeinkommens nicht überschreiten, damit nach Abzug der Lebenshaltungskosten noch ausreichend finanzieller Spielraum bleibt.
• Beleihungsauslauf (LTV): das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Immobilienwert. Ein Beleihungsauslauf von ≤80% gilt als solide und wird meist mit besseren Zinskonditionen belohnt; darüber steigt der Zinsaufschlag spürbar.
• Eigenkapitalquote: Banken empfehlen üblicherweise mindestens 20–30% Eigenkapital, um neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten zu decken — Grunderwerbsteuer (3,5–6,5% je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2%) sowie gegebenenfalls Maklerprovision (bis zu 3,57% inkl. MwSt.).

Der Schufa-Score spielt in Deutschland eine ähnliche Rolle wie der Credit Score in den USA: Ein guter Score verbessert die Zinskonditionen deutlich und kann bei niedrigem Beleihungsauslauf zusätzlich Zinsvorteile bringen.

Beispiel: Wie viel Immobilie kann ich mir bei 65.000 € Jahreseinkommen leisten?

Rechnen wir ein vollständiges Beispiel durch:

• Bruttojahreseinkommen: 65.000 € → 5.417 €/Monat
• Monatliche Schulden: 250 € (Autokredit)
• Eigenkapital: 60.000 €
• Sollzins: 3,8%, 25 Jahre Laufzeit

Wohnkostengrenze (28%): 5.417 € × 0,28 = 1.517 €/Monat für Wohnkosten

Gesamtschuldengrenze (36%): 5.417 € × 0,36 = 1.950 € Gesamtschulden; minus 250 € Autokredit = 1.700 € für Wohnkosten

Die Wohnkostenquote ist mit 1.517 €/Monat restriktiver. Nach Abzug der geschätzten Grundsteuer (~85 €/Monat) und Versicherung (~33 €/Monat) verbleiben rund 1.399 €/Monat für Tilgung und Zinsen.

Bei 3,8% über 25 Jahre trägt eine monatliche Rate von 1.399 € eine Darlehenssumme von etwa 269.000 €. Zuzüglich der 60.000 € Eigenkapital ergibt sich ein maximaler Kaufpreis von rund 329.000 €.

Nach der konservativeren 25%-Regel: 5.417 € × 0,25 = 1.354 €/Monat, was einem Kaufpreis von etwa 294.000 € entspricht.

Tipps, um Ihre Finanzierbarkeit zu erhöhen

• Bestehende Schulden abbauen — die Tilgung eines Autokredits oder einer Kreditkartenschuld reduziert Ihre Gesamtschuldenquote und erhöht die mögliche Wohnkostenrate.
• Eigenkapital erhöhen — bereits 10.000–20.000 € mehr können den Beleihungsauslauf unter die 80%-Schwelle drücken und den Zinssatz spürbar senken.
• Schufa-Score verbessern — offene Rechnungen begleichen und Kreditkartenlimits nicht ausreizen, bevor Sie einen Antrag stellen.
• Kürzere Zinsbindung erwägen — oft mit niedrigerem Zinssatz verbunden, dafür höhere monatliche Rate.
• Mehrere Banken vergleichen — Zinskonditionen unterscheiden sich zwischen Instituten teils deutlich; ein Vergleich von 3+ Angeboten spart häufig mehrere Tausend Euro über die Laufzeit.

Häufig gestellte Fragen