Découvrez combien vous pouvez emprunter selon vos revenus, vos dettes et votre apport personnel — règle des 28/36 et repères HCSF français.
| Revenu annuel | Mensualité max | Emprunt env. | Prix d'achat env. |
|---|---|---|---|
| 35 000 € | 817 € | 175 000 € | ~219 000 € |
| 50 000 € | 1 167 € | 250 000 € | ~313 000 € |
| 65 000 € | 1 517 € | 325 000 € | ~406 000 € |
| 80 000 € | 1 867 € | 400 000 € | ~500 000 € |
| 100 000 € | 2 333 € | 500 000 € | ~625 000 € |
| 130 000 € | 3 033 € | 650 000 € | ~813 000 € |
Estimations basées sur 20% d'apport, aucun crédit en cours, 0,5% de taxe foncière, 400 €/an d'assurance. Votre capacité réelle dépend de votre profil, de votre taux d'endettement et de la banque.
Lorsque vous demandez un crédit immobilier, les banques s'appuient sur deux ratios pour déterminer le montant qu'elles peuvent vous prêter : le taux d'effort logement et le taux d'endettement total. Ces notions, popularisées sur le marché américain, servent aussi de repère pratique partout pour fixer un budget réaliste avant de commencer ses recherches.
Le taux d'effort logement mesure vos charges de logement mensuelles totales (capital, intérêts, taxe foncière, assurance) par rapport à votre revenu brut. La plupart des prêteurs le plafonnent à 28% du revenu brut.
Le taux d'endettement total additionne toutes vos mensualités de crédit — logement, crédit auto, crédit conso, cartes de crédit — et les divise par votre revenu brut. La plupart des banques le plafonnent à 36%, certaines acceptant jusqu'à 40-43% pour les meilleurs profils.
En France, le cadre est plus strict et encadré par la réglementation du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), en vigueur depuis janvier 2022 :
Les frais de notaire représentent environ 7-8% du prix dans l'ancien et 2-3% dans le neuf — un poste à intégrer dans votre apport personnel dès le départ.
Reprenons un exemple complet :
Limite taux d'effort (28%) : 5 417 € × 0,28 = 1 517 €/mois pour le logement
Limite d'endettement total (36%) : 5 417 € × 0,36 = 1 950 € de dettes totales ; moins 250 € de crédit auto = 1 700 € disponibles pour le logement
Le taux d'effort logement est le plus contraignant à 1 517 €/mois. Après déduction de la taxe foncière estimée (~85 €/mois) et de l'assurance (~33 €/mois), il reste environ 1 399 €/mois pour le capital et les intérêts.
À 3,8% sur 25 ans, une mensualité de 1 399 € permet d'emprunter environ 269 000 €. En ajoutant les 60 000 € d'apport, le prix d'achat maximal atteint environ 329 000 €.
Avec la règle plus prudente des 25% : 5 417 € × 0,25 = 1 354 €/mois, soit un budget d'environ 294 000 €.
C'est une règle empirique popularisée sur le marché américain qui sert aussi de repère international : vos charges de logement ne devraient pas dépasser 28% du revenu brut (taux d'effort), et l'ensemble de vos dettes mensuelles ne devrait pas dépasser 36% (taux d'endettement total).
Avec 65 000 € de revenu brut annuel (environ 5 417 €/mois), la règle des 28% autorise jusqu'à 1 517 €/mois de charges logement. Avec un taux de 3,8% sur 25 ans et 60 000 € d'apport, cela correspond à un budget d'environ 300 000-330 000 € selon la taxe foncière, l'assurance et les crédits en cours.
Depuis janvier 2022, le HCSF encadre légalement le taux d'endettement maximal à 35% des revenus nets (assurance emprunteur incluse), avec une durée de crédit limitée à 25 ans (27 ans dans certains cas). Une marge de flexibilité de 20% des dossiers reste possible, réservée en priorité aux primo-accédants.
Les banques françaises demandent généralement au moins 10% d'apport pour couvrir les frais de notaire et de dossier. Un apport de 20% ou plus améliore nettement les conditions de taux et évite souvent l'assurance emprunteur majorée.
Le taux d'effort ne compare que la mensualité de crédit immobilier au revenu. Le taux d'endettement total ajoute tous les autres crédits (auto, conso, cartes). Les banques retiennent le ratio le plus contraignant des deux.
La règle des 28/36 correspond au maximum accepté par la plupart des prêteurs. La règle des 25% (logement ≤ 25% du revenu brut), plus prudente, est recommandée par de nombreux conseillers financiers pour conserver une marge pour l'épargne et les imprévus. Notre calculateur affiche les deux estimations.