Kaufen und Mieten wirken auf den ersten Blick leicht zu vergleichen — einfach die Kreditrate mit der Miete vergleichen? Nicht ganz. Die Kreditrate ist nur ein Teil der Kosten: Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung und Hausgeld summieren sich schnell, und ein großer Teil der frühen Raten fließt in Zinsen, nicht in Eigenkapital. Beim Mieten wächst das Geld, das nicht in Eigenkapital und Kaufnebenkosten gebunden ist, bei Investition weiter. Dieser Rechner simuliert beide Wege Monat für Monat und errechnet die echten Gesamtkosten jeder Option über die geplante Wohndauer.
Beim Kauf werden Eigenkapital, Kaufnebenkosten, Kreditrate, Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung und Hausgeld summiert, dann der Nettoerlös aus einem gedachten Verkauf abgezogen (aufgezinster Wert minus Verkaufskosten und Restschuld). Beim Mieten wird die gesamte gezahlte Miete summiert, dann der Zukunftswert der investierten Ersparnis abgezogen. Die niedrigere Zahl ist die finanziell bessere Wahl für diesen Zeitraum.
Zwei Beispiele aus der Praxis
Kurzer Aufenthalt, 5 Jahre — Mieten gewinnt meist
Ein Haus für 350.000 € mit 20 % Eigenkapital, 3,8 % Zins und 1.400 €/Monat Miete (3 %/Jahr Steigerung). Über nur 5 Jahre fressen Kaufnebenkosten (9 %) und Verkaufskosten (6 %) einen Großteil des aufgebauten Eigenkapitals auf, während das investierte Eigenkapital weiter wächst. In diesem Beispiel bleiben die Nettokosten des Mietens deutlich unter denen des Kaufens.
Langer Aufenthalt, 15 Jahre — Kaufen gewinnt meist
Gleiche Zahlen, aber 15 Jahre Wohndauer. Die Restschuld ist deutlich gesunken, das Haus ist 15 Jahre lang um 3 %/Jahr gestiegen, und die Miete hat sich durch jährliche Steigerungen deutlich erhöht. In diesem Beispiel liegt der Break-even bei etwa Jahr 10 — danach ist Kaufen klar günstiger.
Was das Break-even-Jahr wirklich bedeutet
Das Break-even-Jahr ist der Punkt, an dem die Nettokosten des Kaufens unter die des Mietens fallen — für Ihre konkreten Zahlen. Es ist keine feste Zahl von Jahren, sondern hängt stark vom lokalen Verhältnis zwischen Mieten und Kaufpreisen, Ihrem Zinssatz und der Mietsteigerung ab. Nutzen Sie die Tabelle unten mit Ihren eigenen Werten statt einer pauschalen Faustregel.
Kosten nach Wohndauer
Jahre
Nettokosten Kauf
Nettokosten Miete
Günstigere Option
Wann Mieten meist sinnvoller ist
Sie erwarten einen Umzug innerhalb von 4–5 Jahren. Kaufnebenkosten und Verkaufskosten brauchen Zeit, um sich durch Eigenkapital auszugleichen.
Kaufpreise sind hoch im Verhältnis zur Miete. Ihr Eigenkapital könnte anderswo mehr einbringen als es an Wohnkosten spart.
Ihnen ist Flexibilität wichtig. Berufliche oder private Veränderungen sprechen für die geringeren Wechselkosten des Mietens.
Sie müssten sich beim Kauf finanziell übernehmen. Eine kleinere, gut investierte Anzahlung schlägt oft eine bis ans Limit finanzierte Immobilie.
Wann Kaufen meist sinnvoller ist
Sie planen, 7+ Jahre zu bleiben. Fixkosten verteilen sich auf mehr Jahre, und die Tilgung beschleunigt den Eigenkapitalaufbau später.
Die Miete in Ihrer Region steigt schneller als Ihre voraussichtlichen Wohnkosten. Ein Festzins sichert die Rate über Jahrzehnte; die Miete nicht.
Sie können sich die vollen Wohnkosten leisten — nicht nur die Kreditrate, sondern auch Steuer, Versicherung und Instandhaltung.
Sie möchten „Zwangssparen“. Tilgungsraten bauen automatisch Eigenkapital auf.
Tipps für einen genaueren Vergleich
Nutzen Sie echte lokale Zahlen. Ein reales Mietangebot und einen realistischen Kaufpreis für dieselbe Lage, keine nationalen Durchschnittswerte.
Seien Sie bei der Wertsteigerung vorsichtig. Langfristig liegt sie historisch nahe der Inflation plus 1–2 Punkten.
Instandhaltung nicht vergessen. 1 % des Immobilienwerts pro Jahr ist eine übliche Faustregel, ältere Häuser können mehr kosten.
Testen Sie mehrere Zeiträume. Verändern Sie „geplante Wohndauer“ und beobachten Sie, wie sich die Empfehlung ändert.
Prüfen Sie zuerst Ihre Kreditwürdigkeit. Nutzen Sie den Hypothekenrechner Leistbarkeit, um zu prüfen, ob der hier eingegebene Kaufpreis realistisch ist.
Häufig gestellte Fragen
Was vergleicht ein Mieten-oder-Kaufen-Rechner genau?
Er vergleicht die Gesamtnettokosten des Kaufs (Eigenkapital, Nebenkosten, Rate, Steuer, Versicherung, Instandhaltung, minus Verkaufserlös) mit den Gesamtnettokosten der Miete (gezahlte Miete minus Anlagegewinn des nicht gebundenen Kapitals).
Wie wird das Break-even-Jahr berechnet?
Es ist das erste Jahr, in dem die Nettokosten des Kaufens unter die des Mietens fallen. Davor machen Nebenkosten das Mieten günstiger; danach machen Eigenkapital und Wertsteigerung das Kaufen günstiger.
Welche Kosten fließen auf der Kaufseite ein?
Eigenkapital, Kaufnebenkosten, monatliche Rate (Tilgung und Zinsen), Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung, Hausgeld sowie Verkaufskosten beim späteren Verkauf, abzüglich Wertsteigerung und Restschuld.
Warum fragt der Rechner nach einer Anlagerendite?
Beim Mieten kann das nicht für Eigenkapital verwendete Geld investiert werden. Der Rechner lässt diesen Betrag mit Ihrer gewählten Rendite wachsen — den echten Opportunitätskosten des gebundenen Kapitals.
Wie lange sollte ich bleiben, damit sich Kaufen lohnt?
Eine Faustregel sind mindestens 4–7 Jahre, da Kauf- und Verkaufsnebenkosten Zeit brauchen, um durch Eigenkapital und Wertsteigerung ausgeglichen zu werden.
Sind Grundsteuer und Instandhaltung überall gleich?
Nein. Beide variieren stark nach Region und Immobilientyp. Eine übliche Budgetregel für Instandhaltung ist 1 % des Immobilienwerts pro Jahr.
Was, wenn Miete oder Preise anders steigen als erwartet?
Testen Sie den Rechner mit verschiedenen Annahmen (z. B. 2 %, 3,5 % und 5 %), um zu sehen, wie empfindlich Ihr Break-even-Jahr reagiert.
Ist dieser Rechner kostenlos?
Ja, BreezeCalc ist komplett kostenlos und ohne Anmeldung nutzbar. Alle Berechnungen laufen sofort im Browser.
